2、业态配置以刚需业态为主，并根据客户需求动态调整

传统社区商业最大功能是满足业主日常生活需求，所以业态配置上以餐饮、超市等为主。但当社区商业的客群逐渐年轻化、家庭化，业态组合开始往餐饮、休闲娱乐、儿童亲子等业态转变。从目前业态组合来看，标杆房企的做法有以下几个逻辑：
首先，为了最大化应对电商对实体的负面影响，加大餐饮、休闲娱乐、儿童等体验消费的业态。
比如郑州美景龙堂·万科广场，业态配比方面，餐饮占比最高，达33%；其次是“新零售”业态，占比约30%；儿童亲子业态占比22%，休闲娱乐占比15%。

重庆星悦荟汇聚餐饮、娱乐、休闲健康三大主题，餐饮比重占50%，娱乐占20%，休闲健康占30%。
其次、业态根据客户需求不断调整升级。
任何商业项目，都不可能一开始就做到一百分，优秀的项目都是通过不断调整不断修正达成最佳状态。

保利认为，诉求决定业态，他们根据不同阶段人群的不同诉求，将客户的业态需求按照需求层次分为基础需求、升级需求、高级需求三个维度，随着项目运营交付发展，各业态占比随之动态变化。

来源：保利投顾研究院

综合客户需求层次，进而可将社区商业分类为九大业态 ，为居民提供便捷社区生活商业配套。

来源：保利投顾研究院

第一太平戴维斯广州商铺部董事张宸豪判断，除常规的“刚需”业态外，未来高端康养和医疗业态将迎来更大的发展“钱景”，它们也将成为社区商业的新宠。

除此以外，情感交流业态、互动性业态以及共享性业态都是未来社区商业业态组合的趋势。比如针对老人，可以构建老年大学、老年活动中心等，形成新的社区消费点，针对年轻客群，休闲健身、共享厨房、烘焙教室、健身等都是不错的既能休闲也能社交的业态。

第三，选择差异化、个性化品牌，提高商业吸引力。
为了实现差异化，提高主力业态的品质，越来越多房企选择了打造自营品牌。

比如万科目前自营品牌包括第五食堂、万享荟、梅沙教育、鱼羊集市等，碧桂园旗下的凤凰优选超市，恒大打造了自营影城恒大影城等。

此外，在品牌引入上，会优先考虑在其它区域被验证红火但在南部区域没有店的品牌，以此提高竞争力。

3、建筑设计，从被动到主动

以前一般是先设计住宅，然后再设计商业空间，这样会导致后期设计非常被动，比如很多商业空间只剩一些边角空间，商业经营非常不实用。

万科认为，要用主动社区商业的思维来做社区商业，也即商业和住宅统一规划、统一布局，这样社区商业也能有更多调整的空间。

?增加开放性的特色空间，强调商业与住宅的交融

社区商业的本质是社区，无社区不商业，因此商业空间打造要从社区运营、社区业主的需求出发来设计。

一方面，提高室外开放性空间的比例，以此创造出街区、推台、广场、屋顶花园等休闲空间，吸引客流。

万科指出，同一个小区内，要强调商业和住宅的融合。比如将社区商业外空间延伸至社区内，使社区商业户外空间成为社区公共空间的一部分，这样可以吸引业主来到商业空间停留、休憩，提高商业空间的活力。

比如龙湖成都武侯星悦荟将整个项目从底层到顶层分割为三部分：商业空间、社交空间、居住空间。项目1-2层为商业空间。商业空间上面则打造成了一个供业主社交、休闲的邻里空间。

业主可以在这里种植、运动等等。

还有项目将小区入口与商业街关联起来，小区入口看起来就像是一个店铺，这样商业街和住宅可以很自然的过渡。这样的设计也能吸引很多下班回家的业主到街上来逛一逛。

▲万科·未来城社区商业效果图

比如南京溧水的万科项目在商业街二楼规划了一条环形跑道，当有客户在二楼跑步玩耍时，对楼下的人也是一个诱惑，他们会好奇二楼到底有什么，好不好玩。

文章来源：《商业故事》 网址: http://www.sygszzs.cn/zonghexinwen/2021/0616/1215.html